Kredyt hipoteczny w Hiszpanii dla Polaków

Ile pożyczy hiszpański bank nierezydentowi, jakie dokumenty przygotować, ile to kosztuje i czy nie lepiej finansować zakup kredytem w Polsce.

Ile hiszpański bank pożyczy nierezydentowi

Kupując z Polski, jesteś dla hiszpańskiego banku nierezydentem — a dla nierezydentów standardowe finansowanie to 60–70% wartości nieruchomości (rezydenci dostają do 80%). Oznacza to, że przy mieszkaniu za 150 000 € musisz mieć własne 45–60 tys. € plus ok. 12–14% na podatki i opłaty — łącznie realnie 65–80 tys. € gotówki. Bank liczy przy tym od niższej z dwóch wartości: ceny zakupu albo wyceny (tasación).

Warunki: raty, oprocentowanie, wiek

Kredyty są oprocentowane w EUR — stała stopa albo zmienna oparta na Euribor plus marża banku. Okres kredytowania dla nierezydentów to zwykle maksymalnie 20–25 lat, z warunkiem, że spłata zakończy się przed 70–75 rokiem życia kredytobiorcy. Banki stosują też zasadę, że wszystkie Twoje raty (łącznie z zobowiązaniami w Polsce) nie powinny przekraczać ok. 30–35% dochodu netto.

Jakie dokumenty przygotować

Standardowy komplet dla pracującego na etacie: numer NIE, paszport lub dowód, zaświadczenie o zarobkach i umowa o pracę, roczne zeznanie podatkowe (PIT), wyciągi bankowe z 3–6 miesięcy oraz raport kredytowy (bank poprosi o odpowiednik BIK). Przy działalności gospodarczej — dokumenty firmy i zeznania za 2 lata. Wszystko zwykle z tłumaczeniem przysięgłym na hiszpański lub angielski, zależnie od banku. Dobra wiadomość: hiszpańskie banki są przyzwyczajone do klientów zagranicznych i proces jest ustandaryzowany.

Koszty kredytu

Od reformy z 2019 r. większość kosztów okołokredytowych (podatek AJD od hipoteki, notariusz i rejestr w części hipotecznej) ponosi bank, nie kupujący. Po Twojej stronie zostają: wycena nieruchomości (tasación, ok. 300–500 €), ewentualna prowizja za udzielenie (0–1,5%, negocjowalna) oraz ubezpieczenie nieruchomości, którego bank wymaga. Uwaga na sprzedaż wiązaną: bank może oferować niższą marżę w zamian za ubezpieczenie na życie czy kartę — zawsze porównuj ofertę „czystą" i pakietową.

Jak przebiega proces

Rozsądna kolejność: najpierw wstępna decyzja kredytowa (pre-aprobación) na podstawie dokumentów dochodowych — daje pewność budżetu jeszcze przed rezerwacją nieruchomości. Potem wybór nieruchomości, wycena zlecona przez bank, oferta wiążąca (FEIN) z 10-dniowym okresem na zapoznanie się, wizyta u notariusza z przedstawicielem banku i podpisanie aktu razem z hipoteką. Od kompletu dokumentów do finalnej decyzji mija zwykle 4–8 tygodni — dlatego z kredytem cały zakup planuj na 2–3 miesiące, nie na cztery tygodnie jak przy gotówce (pełny proces opisujemy w przewodniku krok po kroku).

Kredyt w Hiszpanii czy w Polsce?

Alternatywa, którą wybiera część kupujących: kredyt lub pożyczka zabezpieczona na nieruchomości w Polsce i zakup w Hiszpanii za gotówkę. Plusy: prostsze formalności, silniejsza pozycja negocjacyjna („kupuję za gotówkę"), brak ograniczeń nierezydenta. Minusy: ryzyko kursowe (zarabiasz w PLN, nieruchomość w EUR) oraz zwykle wyższe oprocentowanie w PLN niż w EUR. Nie ma jednej dobrej odpowiedzi — policz oba warianty na swoich liczbach, a doradca podpowie, które banki w Hiszpanii aktualnie najchętniej finansują Polaków.