Podatki i koszty przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii

ITP, IVA, AJD, notariusz, rejestr i prawnik — pełne rozbicie kosztów zakupu na Costa Blanca, z przykładem liczbowym dla apartamentu za 150 000 €.

Zasada ogólna: doliczaj 12–14% do ceny

Wszystkie podatki i opłaty przy zakupie nieruchomości na Costa Blanca (wspólnota Walencji) sumują się zwykle do 12–14% ceny. Przy 150 000 € to 18–21 tys. € dodatkowo. Poniżej rozbicie — z zastrzeżeniem, że stawki regionalne bywają korygowane, więc przed transakcją potwierdź aktualne wartości.

Rynek wtórny: podatek ITP

Kupując z rynku wtórnego płacisz ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) — podatek od przeniesienia własności. We wspólnocie Walencji podstawowa stawka wynosi 10% ceny (dla niektórych grup, np. młodych kupujących pierwsze mieszkanie, istnieją stawki obniżone). Podatek płaci się w ciągu 30 dni od aktu notarialnego.

Rynek pierwotny: IVA + AJD

Przy zakupie od dewelopera zamiast ITP płacisz IVA (VAT) 10% ceny oraz dodatkowo AJD (podatek od czynności dokumentowanych) — we wspólnocie Walencji ok. 1,5%. Rynek pierwotny wychodzi więc podatkowo nieco drożej (ok. 11,5% vs 10%), co częściowo równoważy brak kosztów remontu i gwarancje dewelopera.

Notariusz i rejestr nieruchomości

Taryfy notarialne są urzędowe i zależą od ceny nieruchomości — dla typowych transakcji na Costa Blanca to zwykle 600–1 200 €. Wpis do rejestru nieruchomości (Registro de la Propiedad) to dodatkowo ok. 400–700 €. Jeśli bierzesz kredyt, dochodzi wycena nieruchomości (tasación, ok. 300–500 €); koszty notarialne samej hipoteki od 2019 r. ponosi bank.

Obsługa prawna i gestoría

Prawnik prowadzący transakcję (sprawdzenie stanu prawnego, umowy, rozliczenie podatków) kosztuje zwykle ok. 1% ceny + IVA, z dolnym progiem rzędu 1 000–1 500 €. Nie jest obowiązkowy, ale przy zakupie z zagranicy zdecydowanie zalecany. Rozliczenie samych podatków można też zlecić gestorii (biuru rozliczeniowemu) za kilkaset euro.

Koszty utrzymania po zakupie

Dla pełnego obrazu — po zakupie płacisz co roku: IBI (podatek od nieruchomości, na Costa Blanca zwykle 200–600 € rocznie dla apartamentu), opłaty wspólnoty mieszkaniowej (30–120 €/mies. zależnie od basenu, wind i terenów wspólnych), media oraz — jako nierezydent — podatek dochodowy nierezydenta (modelo 210), liczony od wartości katastralnej nawet bez wynajmu, zwykle kilkaset euro rocznie.

Przykład: apartament za 150 000 € (rynek wtórny)

ITP 10%: 15 000 € · notariusz: ~800 € · rejestr: ~500 € · prawnik: ~1 800 € z IVA. Razem: ok. 18 100 €, czyli 12,1% ceny. Całkowity koszt zakupu: ~168 100 €.